تحقیق و پروژه بررسی و تعیین عوامل موثر بر حباب قیمت مسکن در شهر تهران

توضیحات:

پایان نامه کارشناسی ارشد اقتصاد انرژی با عنوان بررسی و تعیین عوامل موثر بر حباب قیمت مسکن در شهر تهران (بصورت فصلی ) با استفاده از مدل CAPM

نکته: این پایان نامه بصورت انحصاری فقط در این وبسایت به فروش می رسد.

چکیده:

طی سال های اخیر بازار مسکن کلان شهرها و به  ویژه تهران با تحولات چشمگیری مواجه بوده است. غالباً تغییرات قیمت مسکن پس از یک دوره 3 الی 4 ساله دارای جهش پلکانی می  گردد. نوسانات قیمت مسکن، منجر به ایجاد سیکل های کامل رونق و رکود در بازار مسکن گردیده است به گونه  ای که طی دو دهه اخیر، روند رشد قیمت مسکن در شهر تهران با آشکار شدن رکود در سال 1387 سومین  سیکل رونق و رکود را تجربه کرد و شواهد حاکی از شکل  گیری سیکل دیگری در این حوزه است. این امر، موجب شده تا بستری مناسب جهت شکل  گیری انتظارات از رشد قیمت و افزایش تقاضای سوداگرانه در مقاطع زمانی معین فراهم گردد. بسیاری معقدند وجود روند حبابی موجب ایجاد قیمت های کاذب و غیر متعارف گردیده است و این امر باعث اختلال در قیمت تعادلی مسکن شده است.

شناخت ماهیت نوسانات قیمت مسکن و مطالعه مکانیزم آن جهت بررسی وجود روندهای حبابی در بازار مسکن شهر تهران از اولویت  های اصلی تحقیق حاضر به   شمار می  رود. این امر مستلزم شناسایی عوامل موثر بر قیمت مسکن و تفکیک آنها به دو جزء بنیادی و غیر بنیادی است که برای این منظور از تئوری سرمایه    گذاری نئوکلاسیک و نظریه سرمایه  گذاری انباره بهینه q توبین استفاده شده است. تا از این طریق، روند تعادلی بلند مدت قیمت مسکن و همچنین وجود مولفه حباب و مکانیزم رفتار آن مورد مطالعه قرار گیرد. برای این منظور، با استفاده از روش های اقتصاد سنجی بر اساس داده-های فصلی، طی سال  های 1389 – 1371 در قالب دورویکرد مورد بررسی قرار گرفت.

در رویکرد اول، با استفاده از شاخص نسبت متوسط قیمت به اجاره (P/E)، وجود مولفه حباب در سیکل اول و سوم در فاصله اطمینان 95 درصد را نمی  توان رد نمود. ، تعداد پروانه  های صادره، درآمد سرانه واقعی خانوار، تولید ناخالص داخلی، نرخ بهره، نرخ تورم، نرخ ارز، قیمت طلا(سکه)، شاخص کل بورس و نقدینگی واقعی، در کوتاه مدت کوچک  تر از یک و در بلند مدت، تولید ناخالص داخلی و نرخ بهره بزرگ  تر از یک و مابقی کوچک  تر از یک بوده  اند. با توجه به اثر ضرایب معنی  دار، اجرای سیاست  های پولی در کوتاه مدت منجر به تغییر قیمت بنیادی در بلند مدت می  گردد. بر اساس رویکرد دوم، در قالب مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای (CAPM) مبتنی بر روش اقتصاد مالی، مولفه حباب اندازه گیری شد که وجود آن در سیکل سوم با استفاده از مدل گرافیکی در فاصله اطمینان 95 درصد را نمی¬توان رد نمود. در ادامه، با استفاده از مدل ARDL در فاصله اطمینان 95 درصد، با رد شدن رابطه تعادلی بلند مدت مولفه حباب و عوامل غیربنیادی، زود گذر بودن حباب مورد تایید قرار گرفت.

مقدمه:

بررسی و مطالعه تحولات مسکن و نوسانات قیمت مسکن در شهر تهران، نیازمند تبیین شرایط کنونی و بیان خصوصیات بازار مسکن شهر تهران و همچنین بیان ویژگیهای مسکن به عنوان کالایی منحصر به فرد است . لذا ، در بخش اهمیت و ضرورت تحقیق در ابتدا به آن پرداخته شده و از این طریق به دلایل بروز روندهای حبابی و نحوه شکل گیری و اثرات نامطلوب آن ، به¬صورت مختصر اشاره شده است.

در ادامه، با توجه به ضرورت انجام تحقیق، مساله مورد بررسی در تحقیق حاضر عنوان گردیده است و متناسب با آن اهداف تحقیق به همراه فرضیه ها بیان شده است. در نهایت دلایل انتخاب شهر تهران به عنوان جامعه آماری تحقیق حاضر مورد توجه قرار گرفته است.

اهمیت و ضرورت تحقیق

بخش مسکن دارای ارتباطات گسترده و تنگاتنگی با سایر بخشهای اقتصادی است . تحولات در این بخش، به عنوان بخش عمده ای از بدنه اقتصاد – ضمن اینکه خود تابع بسیاری از متغیرها و سیاستگذاریهای اقتصادی است – منجر به تاثیر گذاری بر سایر بخشهای اقتصادی مرتبط و متغیر های اساسی اقتصاد می گردد. لذا، نوسانات قیمت در این حوزه ، با توجه به اهمیت مسکن در بودجه خانوار و همچنین ارتباطات گسترده پسین و پیشین با سایر بخشهای اقتصادی نقش مهمی را در تصمیمات و سیاستگذاریها در سطح خرد و کلان طی سالهای اخیر بازار مسکن کلان شهرها و بویژه تهران با تحولات چشمگیری مواجه بوده است . غالباً تغییرات قیمت مسکن پس از یک دوره 3 الی 4 ساله همراهی با تورم دارای جهش پلکانی می گردد. به گونه ای که طی دو دهه اخیر متوسط سالانه رشد قیمت مسکن و نرخ تورم به ترتیب 21 و 18  درصد بوده است .

این در حالیست که در خصوص قیمت مسکن شهر تهران رشد های61، 67 ، 50 ، 66 درصد در سالهای 1374، 1375، 1381،1387 و افت قیمت 2.6- ، 2.5- ، 13.8- درصدی در سالهای 1376 ، 1383 ، 1388 نیز به ثبت رسیده است  .

فهرست مطالب:

فصل اول: کلیات    14

1-1 مقدمه           15

1-2 اهمیت و ضرورت تحقیق  15

1-3 بیان مسئله    22

1-4 اهداف و فرضیه های تحقیق        23

1-5 قلمرو تحقیق   23

فصل دوم: مروری بر ادبیات موضوع      24

2-1 مقدمه           25

2-2 تعاریف           25

2-3 چگونگی شکل گیری حباب          28

2-4 انتظارات         31

2-5 طبقه بندی مکاتب راجع به حباب   34

2-6 بررسی مطالعات انجام شده        35

2-6-1 مقدمه        35 

2-6-2 مطالعات داخلی        36

2-6-3 مطالعات خارجی        43

فصل سوم:  بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن و حباب قیمتی مسکن        78

3-1 مقدمه           79

3-2 تفکیک جزء بنیادی و غیر بنیادی قیمت مسکن   79

3-3 مبانی نظری انواع حباب  81

3-4 روشهای کشف حباب    84

3-5 آزمونهای مختلف حباب قیمت (روشهای کشف حباب قیمت مسکن)        87

3-5-1 آزمون محدودی واریانس           90

3-5-2 آزمون دو مرحلهای وست 90   

3-5-3 آزمون همجمعی و پایایی 93

3-5-4 آزمون پایایی تست قیمت – سود  94

3-5- 5 آزمون حبابهای ذاتی 95

3-6 حبابها بعنوان متغیرهای غیر قابل مشاهده   96

3-7اثبات امکان بوجود آمدن حباب قیمت در بازار دارایی      96

3-7-1معرفییک معادله ساده 97

3-7-2 جوابهای مبنا و حبابها 99   

3-7-3سایر جوابها 100

3-7-4یک حباب همواره در حال گسترش 100

3-7- 5 یک حباب متغیرشونده با احتمال ثابت 103

3-7- 5 مدل گسترش یافته حباب منفجر شونده 105

3-8 سرمایه گذاری در بخش مسکن  108

3-9تعیین قیمت مسکنPH    111

3-9- 1عوامل موثر بر قیمت مسکن      117

3-10بحران مالی سال 2008 و دلایل شکل گیری آن        123

فصل چهارم : روش شناسی تحقیق و ارایه الگو 124

4-1 مقدمه  124

4-2 آزمون پایایی 124

4-3 روش خود رگرسیون با وقفه های گسترده 125

4-4 ارایه الگوی تحقیق 127

    4-4-1 رویکرد قیمت گذاری داراییهای سرمایهای 127

   4-4-2 رویکرد نسبت قیمت به اجاره  129

4-5 جامعه آماری و روش گردآوری دادهها 129

4-6 متغیرهای مورد استفاده  130

فصل پنجم : برآورد مدل و تجزیه و تحلیل  141

5-1 تعیین مرتبه انباشتگی متغیرها  142

5-2 نتایج برآورد شاخص نسبت قیمت به اجاره  145

5-3 نتایج برآورد مدل قیمت گذاری داراییهای سرمایهای 146

فصل ششم : نتیجه گیری و پیشنهادات  152

پیوستها   154

منابع و ماخذ  190